Kara za brak świadectwa energetycznego: ile wynosi i kogo dotyczy

W nagłówkach prasowych funkcjonuje jedna liczba: pięć tysięcy złotych. Brzmi groźnie i dlatego świetnie się klika. Rzeczywistość jest bardziej złożona, bo grzywny nie nakłada ani notariusz, ani inspektor, tylko sąd, i to po przeprowadzeniu postępowania. Warto wiedzieć, jak to naprawdę wygląda.

Skąd bierze się obowiązek

Podstawą jest ustawa z 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków. Nowelizacja, która weszła w życie 28 kwietnia 2023 r., usunęła wcześniejszą furtkę pozwalającą kupującemu zrzec się świadectwa oświadczeniem i dodała obowiązki po stronie notariusza.

Od tej daty świadectwo trzeba przekazać:

• nabywcy przy sprzedaży nieruchomości lub jej części,
• najemcy przy zawarciu umowy najmu.

Obowiązek dotyczy zbywcy i wynajmującego, czyli w praktyce właściciela. Nie da się go przerzucić umową na drugą stronę.

Ile realnie wynosi kara

Niedopełnienie obowiązku jest wykroczeniem, a nie przestępstwem, i jest zagrożone karą grzywny. To kluczowe rozróżnienie, bo z niego wynika cała reszta.

Grzywna za wykroczenie mieści się w widełkach określonych w Kodeksie wykroczeń i sięga do 5000 zł. Górna granica nie jest jednak stawką domyślną. Sąd wymierza karę, biorąc pod uwagę okoliczności, w tym to, czy do przekazania dokumentu ostatecznie doszło i czy druga strona poniosła jakąkolwiek szkodę. W praktyce orzekane kwoty bywają wielokrotnie niższe.

Kiedy sprawa w ogóle trafia do sądu

Postępowanie w sprawie o wykroczenie nie zaczyna się samo z siebie. Ktoś musi je zainicjować, a w praktyce oznacza to zawiadomienie ze strony pokrzywdzonego, czyli kupującego albo najemcy, który świadectwa nie dostał.

Stąd bierze się rozdźwięk między tonem nagłówków a liczbą realnie orzeczonych grzywien. Dopóki obie strony są zadowolone z transakcji, nikt nie zgłasza sprawy. Ryzyko rośnie dokładnie wtedy, gdy transakcja idzie źle: pojawia się spór o wady, o zaniżony metraż albo o koszty ogrzewania wyższe od zapowiadanych. Wtedy zapis w akcie o nieprzekazaniu świadectwa staje się gotowym argumentem.

Co grozi poza grzywną

Kara pieniężna bywa najmniejszym problemem. Warto mieć na uwadze trzy konsekwencje o charakterze cywilnym.

• Roszczenie o wystawienie dokumentu. Kupujący może domagać się przekazania świadectwa i obciążyć Cię kosztem jego wystawienia.
• Argument w sporze o rękojmię. Brak informacji o charakterystyce energetycznej wzmacnia pozycję kupującego, który twierdzi, że nie został poinformowany o istotnej cesze lokalu.
• Opóźnienie transakcji. Najczęstszy realny koszt. Przesunięcie aktu o tydzień potrafi zerwać łańcuszek zakupowy, w którym pieniądze z jednej sprzedaży finansują kolejny zakup.

Jak uniknąć problemu w praktyce

1. Zamów świadectwo przy wystawianiu oferty, nie przed aktem. Kosztuje tyle samo, a zdejmuje presję czasu.
2. Przekaż plik PDF drugiej stronie przed podpisaniem umowy i zachowaj potwierdzenie wysyłki, na przykład wiadomość e-mail.
3. Dopilnuj, żeby notariusz odnotował fakt przekazania w akcie. To Twoje zabezpieczenie, nie tylko formalność.
4. Przy najmie przekaż najemcy kopię przy podpisaniu umowy i zapisz to w jej treści.
5. Sprawdź datę wystawienia starego świadectwa oraz to, czy po jego wydaniu nie doszło do termomodernizacji.