Świadectwo energetyczne przy sprzedaży mieszkania: kto je zamawia i kiedy

Umówiona data u notariusza działa na ludzi jak budzik. Dopiero wtedy okazuje się, że oprócz odpisu z księgi wieczystej i zaświadczenia ze spółdzielni potrzebny jest jeszcze jeden dokument, o którym nikt wcześniej nie wspomniał. Ten tekst wyjaśnia, kto ma go zamówić, do kiedy i co się dzieje, jeśli zabraknie go w dniu podpisania aktu.

Obowiązek ma sprzedający, nie kupujący

Zasada jest prosta i nie ma od niej wyjątku negocjacyjnego: świadectwo charakterystyki energetycznej zamawia i przekazuje osoba zbywająca nieruchomość. Wynika to z ustawy z 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków, w brzmieniu obowiązującym od 28 kwietnia 2023 r.

W praktyce oznacza to właściciela mieszkania, a przy sprzedaży z rynku pierwotnego dewelopera. Kupujący nie ma obowiązku niczego załatwiać ani za nic płacić. Może natomiast zażądać dokumentu i ma prawo odnotować jego brak w akcie.

Zdarza się, że strony umawiają się inaczej, na przykład kupujący zamawia świadectwo, bo bardziej mu się spieszy. Taka umowa jest ważna między nimi, ale nie przenosi obowiązku ustawowego. Z punktu widzenia przepisów nadal odpowiada sprzedający.

Kiedy najpóźniej trzeba je mieć

Ustawa mówi o momencie zawarcia umowy, czyli o dniu aktu notarialnego. To jednak najgorszy możliwy termin do myślenia o świadectwie, z trzech powodów.

1. Ogłoszenie. Przepisy wymagają, żeby w ogłoszeniu o sprzedaży podać wskaźniki z świadectwa, jeśli dokument już istnieje. Wystawienie go na starcie sprzedaży zamyka temat na samym początku.
2. Umowa przedwstępna. Wielu notariuszy pyta o świadectwo już przy przedwstępnej. Brak dokumentu potrafi przesunąć termin.
3. Kredyt kupującego. Część banków prosi o świadectwo do dokumentacji kredytowej. Jeśli kupujący bierze kredyt, dokument może być potrzebny na kilka tygodni przed aktem.

Rozsądny termin to moment wystawienia oferty, a najpóźniej dzień podpisania umowy przedwstępnej. Świadectwo jest ważne 10 lat, więc nic nie tracisz, zamawiając je wcześniej.

Co się dzieje u notariusza

Notariusz nie wystawia świadectwa i nie sprawdza jego poprawności merytorycznej. Ma jednak dwa obowiązki, które sprawiają, że dokumentu nie da się po prostu pominąć.

• Odnotowuje w akcie notarialnym fakt przekazania świadectwa kupującemu albo fakt jego nieprzekazania.
• Poucza zbywcę o obowiązku ustawowym i o tym, że jego niedopełnienie jest zagrożone karą grzywny.

Sam akt zostanie podpisany także wtedy, gdy świadectwa zabraknie. Nie jest to przeszkoda formalna do przeniesienia własności. W akcie zostanie natomiast czarno na białym, że dokumentu nie było, a to zapis, który kupujący może później wykorzystać.

Ile to trwa i ile kosztuje

Wystawienie świadectwa dla mieszkania to kwestia jednego, najwyżej dwóch dni roboczych, o ile certyfikator ma komplet danych. Cała procedura odbywa się zdalnie, bo świadectwo sporządza się na podstawie danych o budynku, a nie oględzin lokalu.

Jedyny załącznik wymagany przepisami to fotografia budynku z zewnątrz. Zwykłe zdjęcie frontu, zrobione telefonem, w zupełności wystarczy. Rzuty, projekt czy dokumentacja techniczna nie są potrzebne, choć niektóre firmy nadal o nie proszą.

Ceny na rynku zaczynają się od kilkudziesięciu złotych za garaż i sięgają kilkuset za lokal użytkowy. Za mieszkanie w bloku rozsądna stawka to od 130 do 200 zł. Dokument z każdego z tych przedziałów wygląda tak samo i tak samo trafia do rejestru, więc nie ma powodu przepłacać.

Cztery błędy, które kosztują najwięcej nerwów

• Zamawianie na dzień przed aktem. Ekspres zwykle da radę, ale kosztuje więcej i nie zostawia marginesu, gdyby czegoś zabrakło w danych.
• Używanie starego świadectwa po termomodernizacji. Ocieplenie ścian, wymiana okien albo zmiana źródła ciepła unieważniają dokument przed upływem 10 lat.
• Podawanie powierzchni z ogłoszenia zamiast z aktu. Metraż marketingowy potrafi różnić się od użytkowego i wpływa na wynik.
• Zakładanie, że pośrednik to załatwił. Warto zapytać wprost, bo obowiązek i tak zostaje przy właścicielu.

Krótka lista kontrolna

Jeśli sprzedajesz mieszkanie i chcesz mieć temat z głowy, wystarczy przejść przez cztery punkty:

1. Sprawdź, czy nie masz już ważnego świadectwa, na przykład z zakupu tego mieszkania.
2. Jeśli nie masz, zamów je od razu przy wystawianiu oferty, nie przed aktem.
3. Przygotuj adres, powierzchnię użytkową z aktu, rok budowy i jedno zdjęcie budynku.
4. Przekaż kupującemu plik PDF przed podpisaniem umowy i zachowaj potwierdzenie wysyłki.